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マンションを運営する

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【専有部分と共用部分】
 マンションに暮らしてみると、一戸建てとは違う、いろんなことが出てきます。
 最も代表的で間違い易い点として、マンションの、所有者が自由に使ってよい部分(各戸の家の中など)=専有部分、管理組合員みんなで使う部分(廊下、エレベーターなど)=共用部分に分けられるという点があります。原則として、専有部分以外はすべて共用部分となります。
 区分所有法では、全員の共用に属する部分は共用部分であると抽象的に定められていますが、少々判断基準としては判りにくくもあります。そこで、多くの管理組合規約のガイドラインとなっている、国交省の「マンション標準管理規約」では、それを補うように、マンションのあらゆる部分について、専有部分になるのか、共用部分になるのか、その区別を記す形となっています。例えば敷地に引き込む水道管や各階に配水する主管は共用部分だけど、各部屋へ水を送る細い枝管は専有部分、といった具合です。
 マンション標準管理規約以外にも、各マンション独自の管理規約によって、独自の共用部分を定めることも可能です(規約共用部分)。
 こうして細かく定めることで、例えばある部分に修理が必要になった時、それが専有部分ならその修理費は所有者個人が負担すべきですし、共用部分であれば管理組合が負担すべき、と判断する際に役に立ったりするのです。
 
特に間違いやすいのが、多くの住戸にある「バルコニー(ベランダ)」です。皆さん自分の物だと思って自由に使っていませんか?これは、共用部分だけど専用使用権というものが与えられているだけで、工事をしたり、変更したりするには次に述べる共用部分として、通常使用する以上の行為は制限されています。

【みんなのものは、みんなで決める】
 共用部分を変更、処分するには、所有者である管理組合の決議が必要です。誰かがエレベーターを最新式に変えたい!と思っても、その費用を負担するのは管理組合、つまり所有者全員ですから、必要性、工程、予算を検討し、みんなで納得した上で行う必要があります。
 但し、玄関のガラスが割れたから修理を依頼するとか、変更を伴わない、マンションの正しい状態を保つための行為(保存行為という)は、みんなの意見を優先しながらも、一定の手続きを行った上で各区分所有者が行うことができる配慮もなされています。

【専有部分なのに自由に処分できない?】
 では各戸の家の中は専有部分なので、自由に変更することができるのでしょうか?
 実は、すべてが自由というわけにはいきません
 例えば3LDKの部屋の壁を取っ払っい、広〜い吹抜けの部屋に変えてしまったら…?壁を失ったマンションはバランスが崩れ、建物の強度に支障が出る恐れがあります。そのため大掛かりな模様替えには、事前に管理組合への許可が必要な場合があります。そこで管理組合がNOと言えば、思い通りの模様替え・リフォームはできないかもしれません。
 自分がお金を出して買った部屋なのに、周囲に口出しされるのは腑に落ちないですね。ですがマンションの場合、このように個人の自由より、全体の利益が優先される場面も往々にしてやってきます。「所有権があるなら処分したりする権限は当然にあるはずだ」と思われるかもしれませんが、マンションでは壁一つで他人の所有権と繋がっている以上、制約を受けてしまうのです。
【管理費と修繕積立金】
 マンションに住んでいれば、毎月、管理費と修繕積立金を払う必要があります。
 管理費は、日々のマンション運営に利用されます。保険を掛けたり、会議を開催したり、その他にも組合を運営していく上ではいろいろとお金は必要になりますよね。
 修繕積立金は、マンションの計画的な修繕の為に積み立てておかれます(詳しくは「マンションを修繕する」をご覧ください)
 修繕積立金は計画的な修繕に備えるものですから、簡単に取り崩して使うことはできません。経常的な修繕費用のようなものは管理費から支出しなければならない場合もあります。
 このように、お金は目的別にしっかりと区分し、必要なものに使っていくことでマンションは適正に維持管理されます。
 この管理費も修繕積立金も、管理組合が十分な資金を確保して適切に業務を執行するために、全員がきちんと納めなければなりません。
【総会を開く】
 管理組合は少なくとも年に一度、定時総会を開きます。主な内容は会計報告、役員の選任、事前に出された議案についての採否が話し合われます。この総会を成立させるためには、所有者の半分以上の出席が必要だとか、出席者の3分の2が賛成しないと決議されないなど、様々な要件があります。要件を満たしていない決議は無効となり、決議をやり直さないといけません。
 総会の収集をするなら、いつまでに収集通知を出すか、出席できない人はどうするか、この議案を決議するには何人の賛成が必要かなど、管理規約の定めをもとに、しっかり把握しておく必要があります。
【マンション管理組合は、町内会ではない】
 管理組合はしばしば、住民が助け合い、居住環境を保全・改善するコミュニティーという意味合いで、「町内会」に似た扱いをされてきました。
 しかし管理組合の一番の存在意義は、「共有財産の管理団体」です。親睦を深めることは大事ですが、それは「共有財産をみんなで管理する」という最大の目的のための手段であるべきです。
 加入するか否かが自由の町内会とは異なり、管理組合は強制加入であり脱退不可であり、組合員全員が積極的に関わっていく必要があります。それはすべてマンションの、ひいては自分の財産を守る行為にもなります。


 ご覧のように、マンションでの生活は、一戸建てとは違った責任、制約が課されます。
 但し、その困難を共に乗り越えるべき、管理組合員という仲間もいます。
 組合員はどんな義務を負うのか、そして管理組合は何ができるのか、所有者各自が理解しておくことが重要です。

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