マンション管理業界の動き-2017年マンション管理業界動向

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大阪府適正化推進制度スタート
　2月28日、大阪府は府内の分譲マンションに任意で登録してもらう「大阪府分譲マンション管理適正化推進制度」を創設しました。
　マンションの概要や管理状況について登録するもので、登録した管理組合は、登録内容に基づき、管理状況を分析しアドバイスを付けた「管理状況分析表」の通知や、セミナー案内、相談対応、アドバイザー派遣等の情報提供を受けることができる。

エルザタワー55 大規模修繕工事が完了
　2月28日、埼玉県川口市の超高層マンション「エルザタワー55」の大規模修繕工事が完了しました。超高層マンションの大規模修繕工事は前例がなく、一時はメディア等でも取り上げられる程の注目を集めていました。
　工事は2年前の平成27年3月からスタートし、費用は約12億円。
　今後の超高層マンションにおける大規模修繕工事の参考となる、大事な前例になったものと思います。

一般社団法人マンション管理業協会管理組合監査資料改正
　3月9日、一般社団法人マンション管理業協会から「管理組合監査主要項目チェックリスト」の改訂版が公表されました。標準管理規約の改正により、監事の責務が強化され、その監査業務の重要性がより一層高まったことを受けてなされたものです。

>>詳細(リンク:一般社団法人マンション管理業協会対象ページ)

国土交通省大規模修繕において、法定福利費を含んだ見積価格で契約するよう通知
　3月16日、国土交通省から「法定福利費の確保による建設業の社会保険等未加入対策について」関係団体に通知がされました。
　建設産業の持続的な発展に必要な人材の確保と、事業者間の公平で健全な競争環境の構築のため、平成24年度より建設作業員の社会保険未加入対策がすすめられてきました。その結果、ガイドラインの制定や法整備がされるなど、社会保険未加入対策は一層重要なものとなっています。
　今回の通知では、この社会保険未加入対策にとって特に必要な「法定福利費の確保」について、必要経費として見積価格に反映された内容で工事発注を行うよう発注者に理解を求める内容で、マンションの大規模修繕でも配慮が必要となります。

>>詳細(リンク:国土交通省対象ページ)

東京都マンション管理ガイドラインを改定
　3月30日、東京都は「マンション管理ガイドライン」を12年ぶりに改訂し発表しました。「管理業者編」「管理士編」の新設や防災、耐震など改定がされ、内容の充実が図られています。
　制度などは都道府県によって異なりますが、マンションの運営には共通する部分が多いですので参考にしてください。

>>詳細(リンク:東京都マンションポータルサイト対象ページ)

大阪府マンション管理組合法人を均等割りの減免対象に追加
　4月1日、大阪府は収益事業を行っていない管理組合法人に対する均等割りを減免対象に加える条例改正を実施しました。
　マンション管理組合のうち法人は数も少なく、現時点では影響は大きくないかと思われますが、最近では実際に不動産の所有や融資を受ける場面で、マンション管理組合が法人格を必要とするケースも出てきています。

　現時点では、鹿児島県は、減免対象となっていないため課税されることになりますが、今後、減免対象になる等、マンション管理組合の運営が円滑に行われる環境が整うことを望みます。

マンション管理センター標準管理規約の英訳版を公表
　4月17日、(公財)マンション管理センターは、昨年3月に改正された「マンション標準管理規約」の最新版について、英訳版を作成、公表しました。
　言語や習慣等の違いによって、外国人の区分所有者に管理規約を理解してもらう困難さ等は以前から指摘されていましたが、英訳版が公表されたことにより、今後英語版の管理規約を作成する等、円滑な運営を進めるうえで、参考になるものと思います。

>>詳細(リンク:公益財団法人マンション管理センター対象ページ)

国土交通省マンションの管理適正化に関するアンケート調査結果公表
　５月１５日、国土交通省は、「マンションの管理適正化に関する調査検討業務」と題して表記のアンケート結果を公表しました。調査項目は、「マンション総合調査」と同じ
設問のほか、外部専門家の役員としての活用、発注の適正化に係る実態・意向の把握、マンションを巡る最近の重要課題（民泊、改修工事等）等に関する設問も加えられています。

>>詳細(リンク:国土交通省対象ページ)

マンション管理センターマンション共用部分リフォーム融資の保証料を改定
　マンション管理センターは、5月15日以降の契約分から、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の保証料を改定すると発表しました。
　当融資では、条件としてマンション管理センターなどの保証を受けることが必要となっており、金利とは別途保証料の負担が生じていました。今回の改定により、最大で15％安くなる場合もあり、管理組合にとって利用しやすくなったものと思います。

個人情報保護法改正
　5月30日より、改正個人情報保護法が施行されます。
　改正に伴い、個人情報保護法は過去6カ月以内に情報取扱量が5000人以下の場合は適用除外とされてきましたが、この人数要件が撤廃されたことにより、適用される事業者の範囲が広がりました。
　管理組合も、小規模事業者として、個人情報保護法の適用対象となりますので、法を遵守するよう気を付けてください。
　なお、小規模事業者の場合には、事業が円滑に行われるよう配慮することとされており、個人情報保護委員会により公表されている「自治会・同窓会向け会員名簿を作るときの注意事項」を参考にすれば基本的に大丈夫としています。
　資料は下記の該当ページをご覧ください。

>>詳細(リンク:個人情報保護委員会中小企業サポートページ（個人情報保護法）)

分譲マンションストック戸数公表
　5月11日、国土交通省より、平成28年末の分譲マンションストック戸数が公表されました。平成28年末時点での分譲マンションストック戸数は633万5000戸と前年比10万2000戸の増加となっています。
　本年は、併せて「築後３０、４０、５０年超の分譲マンション数」の公表もあり、高経年マンションの増加への対応が、今後、重要な課題となってくるものと思われます。

>>詳細(リンク:弊所分譲マンションストック戸数のページ)

「住宅宿泊事業法(民泊新法)」成立
　6月9日、住宅宿泊事業法(民泊新法)が成立しました。施行は公布から一年以内とし、来春にも施行される見通しです。
　住居地域でも実施可能になるかどうかといった詳細な規制については、条例によることもできるとしていますが、分譲マンションの場合には、民泊を行うにあたり必要となる届出において、民泊を禁止する規約の定めがない旨の記載が必要です。また、規約に特に定めがなくても、管理組合において民泊を禁止する方針が決定されているかどうかにより、禁止する方針の分譲マンションでは民泊事業を行うことを防止する考えも示されています。
　しかし、実際には規約に明確に定めることが望ましく、民泊を禁止する場合と許容する場合の管理規約例を早急に提示する考えとのことです。
　社会としては、外国人訪日客の増加などにより宿泊施設が不足しているといった現状も解決しなければならないことだとは思いますが、民泊が実施されることは分譲マンションにとっては、住環境に影響が及ぶこととなります。これを機に民泊の可否を管理組合で話し合われるのも宜しいかと思います。

外部専門家の活用ガイドライン公表
　6月16日、国土交通省より、外部専門家の活用ガイドラインが公表されました。
　「役員の成り手不足」や管理組合で発生する「問題の複雑化」などに対応するため、その解決策として、管理組合役員に外部専門家を取り入れることで、継続的に円滑な管理運営を実現するという方法があります。
　その専門家の選定までのプロセスや具体的な契約等について、業務上の安全性を確保しながら活用するための参考として活用してください。

>>詳細(リンク:弊所外部専門家の活用ガイドラインのページ)

マンション標準管理規約(民泊可否) 改正案
　国土交通省マンション政策室は、先日の住宅宿泊事業法(民泊新法)成立を受け、民泊の可否について定めた条項を盛り込んだマンション標準管理規約の改正案を公表して、7月18日まで意見募集を行っています。
　詳しくは、下記の該当ページをご覧ください。

>>詳細(リンク:国土交通省対象ページ)

福岡市「マンション管理規約適正性診断」開始
　福岡市では、8月から10月において、福岡県マンション管理士会所属のマンション管理士が面談し、申込組合の管理規約を標準管理規約に照らすなどして適正性を診断し、管理組合の現状に応じたアドバイスを行うサービスを始めました。
　詳しくは、下記の該当ページをご覧ください。

>>詳細(リンク:福岡市対象ページ)

※鹿児島市の事業ではありません。

日新火災海上保険「マンション管理適正化診断サービス」による特典を拡充
　日新火災海上保険は、これまで行っていた、「マンション管理適正化診断サービス」の診断結果に基づく「マンションドクター火災保険」の割引特典を、専有部分にも拡げました。
　診断結果が「Ｓ評価」のマンションでは、専有部分の火災保険料が5%割引となります。

マンション標準管理規約(民泊可否) 改正
　8月29日、国土交通省マンション政策室は、先日の住宅宿泊事業法(民泊新法)成立を受け、民泊の可否について定めた条項を盛り込んだマンション標準管理規約の改正を行いました。
　詳しくは、下記のページをご覧ください。

>>詳細(リンク:弊所 H29/9/7 社長のひとりごと)
>>詳細(リンク:弊所標準管理規約及び同コメントのページ)

日本マンション管理士会連合会「管理組合損害補償金給付制度」創設承認
　日本マンション管理士会連合会は、8月30日の定時総会で「管理組合損害保証金給付制度」を創設することを決議しました。（上限1億円）
　この制度は「標準管理規約」や「外部専門家の活用ガイドライン」でも指摘されていた、第三者管理（組合員以外が役員に就任する）の現場で、横領などの不正な行為で管理組合に損害をあたえてしまった場合に対する補償として有効かと思います。
　具体的には、対象となるマンション管理士の研修等を実施してからのスタートとなりますが、役員の成り手不足問題の解決策として注目されている第三者管理の進展に寄与するものではないでしょうか。

住宅金融支援機構建て替え関連融資の融資対象者を拡充
　住宅金融支援機構は10月1日から、「まちづくり融資（短期事業資金）」の融資対象者にマンション管理組合を加える変更を行いました。これにより、建て替え計画段階からマンション管理組合も本融資を受けることができるようになりました。
また、「まちづくり融資（高齢者向け返済特例）」では、資金用途の対象拡大も行われました。
　詳しくは、下記のページをご覧ください。

>>詳細(リンク:住宅金融支援機構「まちづくり融資（短期事業資金）」のページ)
>>詳細(リンク:住宅金融支援機構「まちづくり融資（高齢者向け返済特例）」のページ )

大規模マンションにおける保育施設の設置を促進
　10月18日、国土交通省と厚生労働省は連名で通知を発し、容積率緩和の特例措置を活用して建設される大規模マンションについて、需要増により、新たな保育施設が必要と見込まれる場合には、都市計画の内容等として位置付けられるとともに、地方公共団体から開発事業者に対し、保育施設の設置を要請することとされました。
　これにより、今後、大規模マンションにおける保育施設の設置促進が見込まれます。

>>詳細資料(報道発表資料)

管理規約における特区民泊の可否についての通知
　10月26日付で内閣府より、特区民泊についての可否も管理規約に明示する内容の通知がありました。
　平成29年8月に改正された、マンション標準管理規約による民泊禁止の記載では、民泊新法による住宅宿泊事業については可否の明示にあたっても、特区民泊については影響を及ぼさないというところからきているようです。
本県では特区はありませんので、すぐに影響が出るというものではないでしょうが、特区民泊が行われている地域では、資料を参考に規約改正を行われることをおすすめします。

>>詳細資料(報道発表資料)

下記の弊所ページも関連する内容を掲載していますので是非ご覧ください。
>>詳細（リンク：弊所「特区民泊の円滑な普及に向けたマンション管理組合等への情報提供について」ページ）

東京・板橋区「管理推進条例」成立
　12月13日、東京都板橋区で「良質なマンションの管理等の推進に関する条例」が成立しました。施行は2018年7月1日。
　条例により、マンションの管理状況の届出が義務付けられ、区分所有者・管理者・居住者・分譲事業者・宅地建物取引業者・管理業者・マンション管理士等の専門家に対してそれぞれ義務と努力義務が規定されました。
　管理状況の届出が義務付けられたのは、東京都内では豊島区、墨田区に続いて3例目となります。

住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）
　12月26日、国土交通省より、住宅宿泊事業法に係る解釈、留意事項等が「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）」としてとりまとめ、発出されました。
　分譲マンションで民泊を行う場合の届出の際は、管理規約等で禁止する定めがないこと、総会や理事会で民泊を禁止する方針の決議がされていないことの確認を要するとされています。この確認の方法も含めて具体的な内容が記載されていますので、ガイドラインを参考にしてください。

>>詳細資料(報道発表資料)
>>詳細資料(住宅宿泊事業法施行要領(ガイドライン)概要)
>>詳細資料(住宅宿泊事業法施行要領(ガイドライン)本文)
>>詳細(リンク：国土交通省観光庁対象ページ)

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