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管理組合を作る

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【完成と同時に成立する、それが管理組合】
 相談をお受けする中に「管理組合を作るにはどうしたらいいですか?」といったものがよくあります。ですが、実はマンションが完成して分譲された時点で、管理組合は成立していることが殆どです。
 会社のように登記が必要でも、役所に届出が必要でもありません。
 マンションを購入した時点で、その人は管理組合の一員です。購入する契約の時に規約の同意書というものにサインをした覚えはないでしょうか?
 入居者はその規約に従い、自動的に組合員となります。

 ですので、厳密に言うと、管理組合を「作る」というケースは相談をお受けした中でも殆どありません。「管理組合を作り直す」といったケースが殆どです。
 このように、管理組合は、肌で接して一番利害を被ることになる居住者の方々も、よく解らないままに作られている場合もありますが、管理組合の役割は相当に大きなものなのです。
 管理組合はマンションの最高意思決定機関であり、規約を定め、建物を維持する責任を負い、多額のお金を扱う権限を持っています。成立してればそれでよし、とはいきません。

【規約を作る】
 分譲マンションに関する決まりは「区分所有法」という法律で定められています。
 これを凌ぐのが「管理規約」です。一般的には、国土交通省が定める「マンション標準管理規約」を基に、各マンション毎に、管理組合によって作られます。内容も、そのマンションの実情に沿った定め方をすることができます(法律上の制約がある場合もあります)。

 新築マンションでは、施工業者が原始規約定め、購入者が売買契約と同時にその規約を承認し、定められるケースが多いようです。
 ですが、こうして規約自体は存在しているけれど、自分たちが悩んで議論を重ねて定めた規約ではないためか、内容まではよく理解できていない方々も多いようです。
 ご自身のマンションの管理規約は目を通されていますか?各部屋の持分、管理費の額、駐車場は誰が使っていいのか、ペットを飼っていいのか、老朽化したマンションの立替はいつやるか…細かい点まで網羅して書いてあるはずです。

 一方、古いマンションになると、「規約がない」または「規約を紛失した」というマンションも多いのが現実です。特に管理組合や規約について盛んに議論がなかった頃からのマンションは、話題になったこともないという場合も多いようです。
 しかし今や、管理規約がなければ、修繕の為の融資や補助制度も受けられない時代です。築古のマンションには遠くない将来、必ず多額の費用をかけて大規模修繕、あるいは建替えを検討しなければならない時がやってきます。
 是非、管理組合の皆さんで、規約を制定してください。勿論、大変な作業ですが、これが管理組合のすべての指針となります。この先起こる様々な場面で、必ず作ってよかったと思えるはずです。

 ちなみに、私たちマンション管理士にとって、規約の制定は根幹ともいえる業務の一つです。是非作成される際にはご相談ください。

【管理組合を機能させる】
 規約が出来上がったら、これに基づき、総会を開き、マンションという財産を守り、日々のトラブルに対処し、マンションのコミュニティを形成していきます。
 この主役は、あくまでも管理組合の皆さん一人ひとりです。次項「マンションを運営する」を参考に、十分に機能させてください。

【管理会社とは違う、管理組合】
 「うちのマンションには管理会社がついてるから、そこに全部お任せしてます」というマンションも少なくありません。
 しかし、そもそも管理会社にお任せする事自体、管理組合が決定したことなのです。
どの管理会社に、どの程度お任せするか、それは皆さんが決めたことなのです。
「マンションボロボロなんでもう全部建替えたい」と管理会社に言ってみてください。当たり前の管理業者さんなら、「管理業者では決められません。管理組合で総会を開き、建替える旨、皆さんで決議してください」と言うはずです。
 管理組合の目的は、マンションという皆の財産の管理。管理会社はあくまでそのお手伝いです。管理会社とも適切にお付き合いし、WinWinの関係を築きましょう。

 分譲マンションを購入し、所有権を獲得したその日から、あなたはマンションの管理組合の一員です。自分の財産を守るための組合です、面倒だなどとは言っていられません!
 まずは皆さんのマンションの規約を読んでみましょう。マンションはコンクリートで造られた強固な建物だとはいっても、いずれは老朽化が必ず起こります。管理組合活動を通じて、一日一日、適切に維持管理することがとても大切です。

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