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マンションの管理とは?

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【マンションの管理とは?】
 「マンションの管理」と言ってもマンションにも分譲や賃貸があり、管理業務についても管理会社が行う管理や設備会社、オーナーが行う管理、管理組合の行う管理と様々な「マンションの管理」があります。
 このうち、当所では、「マンション管理士」という立場から分譲マンションの管理組合が行う「マンションの管理」について説明したいと思います。

  賃貸マンションはオーナー1人の持ち物です。設備を変えたりゴミ出しルールを変えたりするのは、オーナーの自由です。借主は、オーナーが決めたことには、従うのが基本です。
  一方、分譲マンションは、住人みんなの持ち物です。自分の部屋をどうするかはある程度自由ですが、何でもかんでも自分一人で決めてしまっていいわけではありません。

  たとえば101号室のAさんが「外壁が汚れてきたので塗り替えたいな」と考えました。ですが、Aさんが自分でピンクのペンキを買ってきていきなり塗り出したら、他の部屋の住人は驚いてしまいます。
 またあるいは、お隣の102号室の住人が勝手に配管工事をしたせいで、101号室のAさんの部屋が水浸し。工事をやめてほしいけど「俺の部屋だから勝手だろう」と聞いてくれない。
 問題は起こっていないけど、せっかく同じマンションに住む仲間、たまにはみんなで集まって交流を深めたい。でもどうやって声を掛けたらいいものか?

 さてどうするか?


 実はこうした「マンションあるある」の解決法は、法律や管理規約と呼ばれるルールブックで定めてあるのです。まずはそれに従って解決方法を探します。
 ですが、マンションの事情によっては、法律やルールだけでは解決しきれないことも起こりえます。その場合には、みんなで話し合って、最善の方法を考える必要があります。

 1人の持ち物ではないからこそ、大事なことはみんなで決める。マンションの維持の仕方や運営の仕方、みんなが納得できる方法を考えて、自分も含め、みんなが気持ちよく暮らせるように努める。

 これが分譲マンションの管理組合が行うマンションの管理です。

【管理組合に関する用語について】
○マンションとは
 一般的に「マンション」という言葉にはっきりとした定義はありません。おおよそ、鉄筋コンクリートの住宅部分のある中高層建築物でオーナーが建築して賃貸している「賃貸マンション」、複数の人が分譲会社より購入して住まいとしている「分譲マンション」といった具合に分類して認識されていると思います。
 では、法律上ではどうでしょうか?法律上では「マンション管理の適正化の推進に関する法律(略:マンション管理適正化法)」という法律の第2条に

@2以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設
A1団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内にある@に掲げる建物を含む数棟の建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

と定義されています。つまり、「区分所有した2戸以上の住居用の住宅」ということになり、分譲マンションがマンション管理適正化法上のマンションに該当すると思っていただければ宜しいかと思います。
※正確には分譲マンションのみではなく、定義に当てはまる形態はこの限りではありません。誤植を避けるために注記します。

○区分所有者とは
 区分所有者とは、マンションの区分所有権を有している者の事を指します。マンションの居住者には賃借人や区分所有者の同居家族も含まれると思いますが、この方々は区分所有者ではありません。
 居住者であるか、区分所有者であるかの違いは議決権や規約遵守義務、管理費等の支払い義務に関わってきますので区別しておく必要があります。

○管理組合
 管理組合とは、マンションの建物・敷地・付属施設を管理するために構成された団体を言います。区分所有建物では、区分所有法という法律の第3条で「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成する」と定められていますので、区分所有関係が生じると自動的に団体が成立し、区分所有者はその構成員となります。区分所有者である以上、加入・脱退の自由は認められず管理組合の構成員とならなければなりません。

○管理者
 管理者とは、管理組合の業務を行うために管理組合より選任され、その権限を与えられた者のことをいいます。(区分所有法第25条−第29条)
 通常は、理事長がその管理者となると定められていますが、規約や決議により管理者を複数人選任することも、区分所有者以外の者を管理者に選任することも、管理者自体を選任しないこともできます。

○役員
 マンションには、理事長・理事・監事などの役員が置かれています。しかし、法人でない管理組合には役員の設置について義務はありません。つまり、役員の設置は任意で行われているのです。
 通常、マンションの管理は区分所有者全員で構成する管理組合がその主体となって行うものですが、日常の事柄まで区分所有者全員で行うのは現実的ではないため、理事を定め理事会を設置して日常業務を行っているのです。その理事の業務執行において、業務執行の中心となるために理事長が選ばれ、業務執行のお目付け役として監事が選ばれています。

○総会・理事会
 その名のごとく、「総会」とは区分所有者全員で開催するもので管理組合の最高意思決定機関とも言われるものです。 「理事会」とは、管理組合で選任された役員によって開催される機関です。
 日常の管理については総会により認められた権限をもって「理事会」で行うことができますが、規約に関することや役員の選任、共用部分に関することなどの重要事項の決定は「総会」で行います。

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